Incierta situación económica para España

El hecho de comprar una casa en España incluye hablar con un banco de muchas más cuestiones aparte de la hipoteca. Después de un año de crisis inmobiliaria, seguida de un rápido aumento de impagos en  hipotecas, las instituciones financieras se han convertido en los mayores propietarios de inmuebles.

Algunas estimaciones hablan de que dichas propiedades supondrían un total de 25 mil millones de euros en los activos bancarios, haciendo palidecer la última crisis inmobiliaria de principios de los noventa. Según José Luis Suárez, (escuela de negocios de Barcelona), el total de las propiedades incautadas fue de ocho mil millones a precios actuales. Los seis principales prestamistas tendrían unos activos residenciales por valor de más de nueve mil millones de euros, de acuerdo con las cuentas del primer trimestre.

La primera víctima que ha caído ha sido una pequeña caja en Castilla la Mancha. El Banco de España puso en marcha el primer rescate financiero por valor de nueve mil millones de euros.

Se esperan más rescates financieros. Las más expuestas son las cajas, cuyo valor de impagos ha pasado del 6%,  la media está en el 4,5%.

Las instituciones financieras con reservas y liquidez suficiente sufragan los préstamos incobrables con capital propio o cambios de activos con grandes corporaciones. Instituciones con liquidez suficiente y reservas venden las promociones a cambio de cancelaciones de deudas de las inmobiliarias o cambios de activos con grandes sociedades.

Muchos se han saturado. Santander y Banesto han declarado que no cogerán más propiedades si pueden evitarlo, después de salvar a Reyal Urbis, una empresa inmobiliaria de tamaño medio y asumir valores y recursos propios de otras empresas inmobiliarias y compradores individuales.

La principal actividad de los bancos hoy es renegociar la deuda, ha declarado Fernando Azofra de Uría Menéndez, de una firma de abogados.

Los bancos no están apoyando sólo a grandes empresas constructoras, sino también a las pequeñas y medianas. Lo que no está claro es por cuánto tiempo lo pueden hacer.

Pasadoel sobredesarrollo, la inflación del precios, la hinchazón de la enorme burbuja, su pinchazo, la restricción del crédito y la recesión los bancos se intentan deshacer de los valores que tienen en caas inacabadas o invendibles.

At the peak of the boom, in 2006, there were about 865,000 building permits issued in Spain, about the same as France, Germany and Belgium combined, according to the European Mortgage Federation. Housebuilding has ground to a virtual halt, but the damage has been done.

Such was the madness of the boom years, says Carlos Ferrer-Bonsoms, head of residential sales at Jones Lang LaSalle in Madrid, that speculators were throwing up beachside developments aimed at mainly foreign buyers in areas that were unknown outside Spain.

“The residential tourism market grew up around two or three airports in the south or the Balearic Islands, that have good connections to the UK and Germany,” he says.

“However, at the height of the boom, they were putting up flats and villas hours away from an airport in areas in which few tourists had even stepped foot. There was an ‘anything goes’ mentality that defied all logic.”

He, along with other sector specialists, regards some of these estates, and similar developments on the outskirts of cities and large towns, as “unmarketable”, at least until all other stock has been cleared. Most agree that this could take until about 2014.

“If economic contraction continues at the rate we are seeing, the housing stock will not drain away for at least five years,” says José Antonio Pérez, deputy general manager of the Institute of Business Practice, a business school specialising in real estate. “This means the economy is entering an L-shaped recession.”

In the meantime, banks such as Santander, the eurozone’s largest lender, have become aggressive vendors, pitching accumulated housing stock to their own staff, public servants and other employees with secure jobs.

In one promotion, known as “30/30/30”, it offers 30 per cent discounts and a 30-year mortgage priced at euribor plus 30 basis points.

Aimed mainly at young, first-time buyers, the campaigns are starting to make a dent in the stockpiles, particularly at the cheaper end of the market.

Mr Ferrer-Bonsoms says: “If you’re a public servant or a bank employee, you can get almost 100 per cent financing over 30 or 40 years at euribor plus virtually nothing. With those terms, you’re better off buying than renting.”

Other lenders are sitting on their stock with a view to floating or selling off property businesses when things improve, which is how some of today’s troubled developers were born.

There is mounting concern, however, that this strategy could leave an accounting time-bomb ticking on banks’ balance sheets, as plunging home and land values force heavy writedowns.

“Much of this stock will sit on banks’ balance sheets for years to come,” says José Luis Suárez.